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Abogado Especialista en Hipotecas Multidivisa

hipotecas-multidivisaLe asesoramos en las reclamaciones frente a la entidad bancaria que no le informó de los elevados riesgos de este tipo de préstamos en divisas.

Examinaremos la forma en que Ud. concertó su contrato, las particulares circunstancias en que se llevó a cabo la contratación del préstamo hipotecario multidivisa en su supuesto concreto.

Si Ud. se encuentra entre esas miles de personas que en España firmaron, entre los años 2.005-2008, una hipoteca multidivisa y no fue informado por su banco de manera clara y suficiente para que su consentimiento se prestara con todos los elementos de juicio idóneos para comprender los riesgos de la operación multidivisa, le ayudamos a plantear la demanda ante el banco prestamista.

¿Qué son las hipotecas multidivisa?

Las hipotecas multidivisa son préstamos con garantía hipotecaria formalizados en una moneda distinta al euro, siendo el yen y el franco suizo las divisas que más se han utilizado en este tipo de operaciones como consecuencia de sus tradicionales tipos de interés. Incluyen además la opción mutidivisa, que permite al prestatario sustituir una divisa de origen por otra de las cotizadas.

El préstamo deberá ir amortizándose, en su capital e intereses, en la moneda en que se formalizó o en su caso en aquella que hubiera indicado el cliente prestatario en caso de que haga uso de la opción multidivisa.

Como norma general este tipo de préstamos están referenciados al Libor (London InterBank Offered Rate), una tasa de referencia diaria basada en las tasas de interés a las que los bancos ofrecen fondos no asegurados a otros bancos en el mercado monetario mayorista o mercado interbancario. El Libor se calcula para diferentes divisas y varios vencimientos, siendo los tipos oficiales publicados diariamente por la British Bankers’ Association (BBA).

¿Qué se ofreció al cliente?

Las hipotecas multidivisas se comercializaron por los bancos en España de manera masiva fundamentalmente entre los años 2006-2008, ofreciéndole al cliente como ventajas frente a los préstamos hipotecario “normales”, una cuota mensual más baja, y ello tanto porque, en tales fechas, el tipo de interés al que se referenciaba (Libor) era inferior al Euribor, como también por la circunstancia coyuntural de un Euro fuerte frente a las divisas en que suscribía el préstamo (yen o franco suizo).

¿Qué ha ocurrido después?

El valor del yen japonés, moneda en que están contratadas la gran mayoría de estas hipotecas, inició una bajada espectacular, y esto ha llevado a una situación insostenible para muchas personas que se han visto atrapadas en este complejísimo producto. La divisa europea perdió aproximadamente un 60% de su valor frente al yen. Al tener que pagar las cuotas del préstamo en yenes, el deudor, que percibe sus ingresos en euros, tiene que comprar yenes, y si en el año 2007 con un euro compraba aproximadamente 160 yenes, en 2012 con un euro compra aproximadamente solo 97 yenes. Esto puede significar que para un préstamo hipotecario formalizado en 2008, después de llevar pagando cinco años, los clientes deben más capital del inicialmente concedido. ¿Por qué? Por la depreciación del euro frente al yen, o si se quiere, la apreciación del yen frente al euro.

Solamente expertos conocedores del mercado de divisas podrían haber supuesto que estos productos financieros podrían ser susceptibles de variaciones tan importantes. La contratación de una hipoteca de este tipo exige ser conscientes de estos riesgos, conocer los mercados de divisas y disponer de información ante los factores que los determinan: el flujo de ingresos del deudor hipotecario se produce en una divisa (euros) mientras que la deuda está en otra (yenes), afectándose la misma por los tipos de interés de uno y otro país, inflación, flujos comerciales, factores sociales, catástrofes naturales, incluso factores políticos.

¿Cuáles son los riesgos de este tipo de préstamos en divisas?

Múltiples riesgos debían ser tomados en consideración al tiempo de suscribir estos préstamos. El primero de ellos es el riesgo de los tipos de cambio; riesgo que alcanza no solamente a la relación de cambio Euro-Yen, sino que también incluye los tipos de cambio de la totalidad de las divisas alternativas. Este elemento afecta además a otra circunstancia esencial en una operación como la aquí analizada y éste no es otra que el del tipo de interés aplicable, ya que el mismo depende de la divisa en la que se estuviere abonando el préstamo. Como tipo de referencia en caso de estar el capital en euros, se suele tomar en consideración el tipo de interés anual al que se ofrecen depósitos interbancarios en euros (Euribor). Para el resto de divisas se suelo indicar que si éstas se integran en el índice “BBA Libor”, sería de aplicación el precio del dinero del mercado interbancario de Londres para depósitos no transferibles. De no estar la divisa integrada en el “BBA Libor” se indica habitualmente que se aplicará el del mercado interbancario oficial del país correspondiente a la divisa. De lo anterior se desprende que en la operación existe un riesgo adicional al de la variación de los tipos de cambio cual es la de la dificultad de conocer el tipo aplicable en relación a cada divisa, elementos ambos esenciales de cara a poder tener datos en base a los que decidir si se hace o no uso de la opción multidivisa.

Es por ello que en este tipo de contratos, además del riesgo derivado de la variación de los tipos de cambio (no solamente de la paridad yen- euro, sino de toda una cesta de monedas variable y no predeterminada), existe el riesgo de las alteraciones de los tipos de interés relacionados con tales monedas.

Esta exposición permite concluir que, si bien es cierto que al tiempo de la contratación, productos como el aquí analizado podrían ser de interés (el euro estaba fuerte frente al yen y el Libor -tipo de referencia de este tipo de hipotecas-, se encontraba mucho mas bajo que el Euribor), ello no obstante se trataba de una situación que podría variar y ello es un riesgo que asume quien adquiere productos como el aquí analizado.

Este riesgo es natural e inherente al sistema económico actual si bien tal riesgo debe considerarse como muy elevado ya que conocer una evolución futura de los tipos de cambio o los de interés es algo muy difícil de prever (si no casi imposible como lo demuestra el estado de la economía europea) al ser innumerables los factores en juego.

Dada esta inherencia al sistema, y si bien se estima legítimo que determinadas personas adquieran un producto financiero vinculado a tales riesgos, para que ello se pueda considerar correcto, es necesario que sean conocedoras de lo que están llevando a cabo.

¿Qué se puede hacer? ¿Cuáles son las posibles soluciones a esta situación?

Convertir la divisa en euros, con el euro tan devaluado, no parece ser una opción.

Esperar a ver como evoluciona la coyuntura, con la incertidumbre que existe, tampoco asegura que las cuotas y deudas disparatadas vayan a bajar.

Para la resolución de este tipo de conflictos, los Tribunales de Justicia son el mecanismo más eficaz para que el cliente logre que se reestablezca su posición jurídica.

En la todos los casos que hemos tenido ocasión de estudiar, en la información proporcionada existían omisiones muy importantes que ni siquiera la escritura, en los términos en que fue firmada, puede suplir. Esta falta de información, que priva al consumidor de la posibilidad de poder conocer los riesgos del préstamo, ha llevado al los Tribunales a apreciar error en el consentimiento, y consecuentemente a declarar la nulidad del contrato de préstamo hipotecario.

Si se encuentra en la provincia de Málaga, le ofrecemos nuestros servicios personalizados de Hipotecas Multidivisa Malaga